Dòng tiền không rời bất động sản, chỉ đổi hướng: Từ lướt sóng sang dòng tiền thực

aA

Dòng tiền bất động sản vẫn dồi dào với hơn 10,5 triệu tỷ tiền gửi nhưng đang dịch chuyển rõ rệt từ lướt sóng sang tài sản khai thác dòng tiền thực.

Dòng tiền trên thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt. Tâm lý đầu cơ ngắn hạn dần suy yếu, nhường chỗ cho xu hướng tìm kiếm tài sản có khả năng khai thác thực tế và tạo dòng tiền dài hạn.

Thay vì chạy theo các “con sóng” kỳ vọng tăng giá, dòng vốn đang có xu hướng chọn lọc hơn, ưu tiên yếu tố vận hành và giá trị sử dụng thực.

Dù thị trường đang phân hóa mạnh, thanh khoản trong nền kinh tế vẫn duy trì ở mức cao. Theo ông Ngô Thành Huấn (FIDT), tiền gửi dân cư đã vượt 10,5 triệu tỷ đồng, trong khi tín dụng toàn hệ thống dự kiến tăng 17–18% trong năm nay.

Thị trường chứng khoán tiếp tục duy trì quy mô vốn hóa khoảng 80% GDP, còn kênh trái phiếu cũng mở rộng đều. Điều này cho thấy dòng tiền không hề suy giảm, mà đang thay đổi cách vận hành.

Thay vì lan tỏa theo kỳ vọng ngắn hạn, dòng vốn đang trở nên thận trọng và tập trung nhiều hơn vào các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định.

Một góc thị trường bất động sản khu trung tâm TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Theo các chuyên gia, bất động sản đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc hành vi đầu tư. Nếu trước đây nhà đầu tư ưu tiên các khu vực có thông tin quy hoạch, mở đường hoặc kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện tại tiêu chí đã thay đổi rõ rệt.

Dòng tiền dịch chuyển sang các tài sản có khả năng khai thác thực tế như cho thuê, phục vụ nhu cầu ở thực, gắn với khu công nghiệp, việc làm và hạ tầng hoàn chỉnh. Những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, có cư dân và khả năng tạo dòng tiền ổn định đang chiếm ưu thế.

Theo VARS, năm 2025 thị trường ghi nhận hơn 150.000 sản phẩm mở bán và hơn 100.000 giao dịch thành công, cho thấy thanh khoản vẫn duy trì ở mức cao. Trong nửa đầu năm, khoảng 60.000 sản phẩm được tung ra và 35.000 giao dịch được ghi nhận, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Dù giảm so với giai đoạn trước, dòng tiền không rút khỏi thị trường mà đang tập trung vào một số phân khúc cụ thể, thay vì dàn trải như trước.

Khảo sát của OneHousing cho thấy 41% khách hàng vẫn có kế hoạch mua bất động sản trong 6–12 tháng tới. Điều này phản ánh nhu cầu thực vẫn hiện hữu, nhưng đang ở trạng thái chờ thời điểm phù hợp để giải ngân.

Tại Hà Nội, khoảng 80% giao dịch tập trung vào căn hộ hạng B và C. Tại TP.HCM, tỷ lệ này còn cao hơn, chiếm hơn 90% lượng hấp thụ. Điều này cho thấy dòng tiền đang ưu tiên sản phẩm vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu ở thực và có thể khai thác cho thuê.

Ở góc độ hạ tầng, hành vi người mua cũng thay đổi rõ rệt. Theo ông Trần Quang Trung (OneHousing), thay vì quan tâm “đi bao xa”, khách hàng hiện đặt câu hỏi “đi mất bao lâu”. Điều này khiến các khu vực gắn với metro, vành đai và trục liên vùng trở thành điểm hút dòng tiền mới.

Cùng với đó, động lực tăng trưởng bất động sản được thúc đẩy bởi công nghiệp hóa và dòng vốn FDI. Khi doanh nghiệp mở rộng sản xuất, nhu cầu lao động tăng kéo theo nhu cầu nhà ở thực tại các khu vực lân cận khu công nghiệp. Các địa phương như Bắc Ninh, Bình Dương (cũ) và Hải Phòng đang ghi nhận hiệu suất khai thác ổn định nhờ nhu cầu thuê tăng và dân số cơ học lớn.

Tổng thể, thị trường bất động sản đang chuyển từ giai đoạn tăng nóng theo kỳ vọng sang chu kỳ tăng trưởng có chọn lọc. Dòng tiền không rút khỏi thị trường, mà tái phân bổ sang tài sản có khả năng sử dụng, khai thác và tạo dòng tiền thực. Xu hướng lướt sóng ngắn hạn vì vậy tiếp tục suy giảm, nhường chỗ cho chiến lược đầu tư dài hạn bền vững hơn.