Giá bán tăng phi mã nhưng nhiều căn shophouse Hà Nội vẫn bỏ trống vì giá thuê khó tiếp cận, hạ tầng yếu, vận hành thiếu chuyên nghiệp.

Dù được giới thiệu là “mặt tiền vàng” trong các khu đô thị lớn tại Hà Nội, nhiều căn shophouse tại các khu đô thị Thủ đô hiện nay đang rơi vào tình trạng bỏ trống, không có người thuê. Trong khi đó, giá bán các sản phẩm bất động sản này vẫn ở mức rất cao, khiến nhà đầu tư mắc kẹt vì tài sản không sinh lời.

Shophouse ế hàng loạt

Tại khu đô thị Starlake (quận Tây Hồ), nhiều căn nhà phố thương mại (shophouse) nằm ngay mặt đường lớn nhưng treo biển cho thuê nhiều tháng liền mà không có khách chốt. Một căn 4 tầng, giá bán trên thị trường rơi vào khoảng 80-90 tỷ đồng, diện tích sàn gần 500 m2 được rao thuê giá 100 triệu đồng/tháng, nhưng theo chia sẻ của môi giới, gần một năm qua vẫn không có người thuê.

Thực trạng tương tự cũng xảy ra ở các khu đô thị như Him Lam Vạn Phúc (phường Hà Đông), Khai Sơn City Long Biên (phường Long Biên)...

Tại Him Lam Vạn Phúc, nhiều căn shophouse được chào bán với giá 250-350 triệu đồng/m2, tương đương 28-35 tỷ đồng/căn, được quảng cáo là nắm giữ vị trí “vàng về giao thương - kim cương về giá trị" nhưng nhiều năm qua không có khách thuê,

Hiện tỷ lệ lấp đầy của 200 căn shophouse vẫn rất thấp, chỉ khoảng 1/3-1/4. Giá thuê phổ biến tại đây vào khoảng 65-70 triệu đồng/tháng, tương đương tỷ suất lợi nhuận chỉ khoảng 3%/năm. Dù vậy, việc tìm khách thuê vẫn khó khăn do mặt bằng có giá thuê cao, yêu cầu thuê nguyên căn và điều kiện thanh toán khắt khe

Cách đó không xa, không ít căn shophouse thuộc dự án Kiến Hưng Luxury (phường Hà Đông) cũng trong tình trạng đóng cửa, treo biển cho thuê. Điều đáng chú ý là trong khi giá bán shophouse đã tăng 15-20% trong vòng 2 năm qua, lên khoảng 250-270 triệu đồng/m2, giá cho thuê lại gần như không tăng, chỉ dao động 30-35 triệu đồng/tháng.

Theo báo cáo của Savills Việt Nam, giá sơ cấp trung bình của sản phẩm shophouse tại Hà Nội quý I vào khoảng 278 triệu đồng/m2, còn giá thứ cấp là 266 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiệu quả khai thác lại không tương xứng với mức giá.

“Dù được thiết kế vừa để ở vừa để kinh doanh, nhiều dự án ngoài trung tâm Hà Nội vẫn có tỷ lệ trống cao do hạ tầng vận hành chưa đồng bộ”, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, nhận xét.

Vì sao khách thuê quay lưng với shophouse

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân chính khiến sản phẩm shophouse ế ẩm ở nhiều khu đô thị là mô hình này thiếu hệ thống quản lý chuyên nghiệp, phải cạnh tranh trực tiếp với các trung tâm thương mại được vận hành bài bản. Ngoài ra, khách thuê thường chỉ có nhu cầu sử dụng tầng trệt, trong khi chủ nhà thường muốn cho thuê toàn bộ căn 3-4 tầng khiến chi phí bị đẩy lên cao.

Ngoài ra, ông cho rằng shophouse bị bỏ trống hàng loạt còn là bài toán về vị trí và dòng khách. Nhiều dự án phát triển shophouse ở khu vực xa trung tâm, mật độ dân cư còn mỏng, kết nối giao thông - bãi đỗ xe - tiện ích công cộng chưa hoàn thiện, nên rất khó tạo lưu lượng khách đủ lớn để vận hành cửa hàng có lãi.

Ông Đính cũng cho rằng khâu quy hoạch - sản phẩm cũng là vấn đề. Giai đoạn trước, một số chủ đầu tư “nới” khái niệm shophouse để tăng giá trị bán hàng, triển khai dày trên các trục nội khu, nhưng nhiều căn có mặt tiền hẹp, chỗ dừng đỗ hạn chế, tầng trên thiết kế thiên về ở, không phù hợp với nhu cầu bán lẻ hiện đại.

Về cấu trúc nhà đầu tư, ông nhận định giai đoạn 2020-2022 lãi suất thấp đã tạo làn sóng mua theo kỳ vọng tăng giá, thay vì bài toán kinh doanh thực. Khi chi phí vốn tăng trở lại và tiêu dùng chậm hơn, nhiều chủ sở hữu không chấp nhận hạ giá thuê hoặc linh hoạt chia tầng, dẫn đến giá treo cao nhưng tỷ suất cho thuê phổ biến vẫn dưới lãi suất gửi tiết kiệm.

Tương tự, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc cấp cao Bộ phận Cho thuê thương mại của Savills Hà Nội - cho biết rằng giá thuê shophouse tại Thủ đô hiện rất cao và điều kiện thanh toán khắt khe, thường yêu cầu trả trước 6 tháng đến 1 năm, tạo ra áp lực lớn về tài chính với khách thuê.

Ngoài ra, đối với các doanh nghiệp hoặc thương hiệu quốc tế, yêu cầu có giấy phép bán lẻ là bắt buộc. Trong khi đó, nhiều căn shophouse không đáp ứng được điều kiện này do vướng mắc trong quy hoạch và giấy phép xây dựng ban đầu.

Từ thực tế ế ẩm hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính khuyến nghị nhà đầu tư rót vốn vào shophouse sẽ phải chờ thêm một thời gian để mật độ dân cư trong các dự án gia tăng, tăng khả năng cho thuê và cải thiện lợi nhuận.

Chuyên gia cũng khuyến cáo trước khi xuống tiền mua shophouse, nhà đầu tư cần tính toán đến rất nhiều yếu tố như vị trí, kết nối giao thông, khả năng lấp đầy của toàn dự án, tiện ích nội khu, ngoại khu và uy tín chủ đầu tư.

Theo Thủy Tiên (Znews.vn)