Nghịch lý trên thị trường bất động sản: Tranh mua lúc nóng sốt, dửng dưng khi giá giảm

Mấy năm qua, thị trường bất động sản liên tục tăng giá “sốc”, thậm chí, nhiều nơi chỉ trong thời gian ngắn giá đã tăng gấp 2 - 3 lần. Nhưng, khi đó, nhà đầu tư không ngần ngại chi hàng tỷ đến chục tỷ đồng để tham gia vào thị trường. Đỉnh điểm là đầu năm 2022, giá liên tục tăng mạnh nhưng lượng nhà đầu tư vào thị trường vẫn ngày một đông, theo đó thanh khoản cũng bùng nổ.

Tuy nhiên, thị trường đột ngột rơi vào trầm lắng khiến thanh khoản nhanh chóng đi xuống, cùng đó mức giá bán cũng liên tục sụt giảm. Hiện tại, thị trường bất động sản tràn lan các thông tin rao bán cắt lỗ, giảm giảm nhưng người bán vẫn chật vật tìm khách suốt thời gian dài.

Theo Nhịp sống Thị trường dẫn thông tin theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong quý I/2023 lượng giao dịch bất động sản chỉ đạt 106.401 sản phẩm, giảm 38,8% so với cùng kỳ và giảm 35% so với quý IV/2022. Trong đó, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên mức 39.133 giao dịch, tăng gần gấp 2 so với cùng kỳ và tăng hơn 2,7 lần so với quý IV/2022.

Phân khúc đất nền ghi nhận 67.268 giao dịch thành công, giảm gần 55% so với quý trước đó và giảm 56% so với cùng kỳ. Nếu so sánh số lượng trên với thời điểm thị trường diễn biến sôi động nhất (quý II/2022; lượng giao dịch đất nền là 213.018), lượng giao dịch đất nền đã giảm 68,4%.

Qua số liệu mà Bộ Xây dựng thống kê có thể thấy, phân khúc đáp ứng được nhu cầu thực như nhà ở riêng lẻ, chung cư vẫn có lượng thanh khoản tăng rất mạnh, nguyên nhân do sức cầu lớn. Trái lại, ở phân khúc đất nền được đánh giá có tính đầu cơ cao, thanh khoản xuống mức bất, dù giá bất động sản tại nhiều khu vực đang giảm mạnh.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra sốt đất tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực. Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018 - 2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10 - 30%, thậm chí lên đến 30 - 50% giá trị đầu tư.

Dữ liệu thị trường trực tuyến trong tháng 2 của Batdongsan cho thấy mức độ quan tâm (thể hiện qua hành vi tìm kiếm) nhà đất đều giảm mạnh. Cụ thể, chỉ tiêu này tại thị trường TP HCM, Hà Nội, Khánh Hòa, Lâm Đồng, Đồng Nai, Hải Phòng, Quảng Ninh, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Bắc Ninh, Bình Thuận giảm khoảng 30-50%, theo VnExpress.

Trao đổi với VnExpress, bà Lương Đình Thúy Vân, CEO Công ty Tư vấn Đầu tư Mogin Holdings, nhìn nhận hiện tượng trên có vẻ nghịch lý nhưng phản ánh đúng bản chất thị trường địa ốc nặng tính đầu cơ và kém minh bạch.

Một trong những nguyên nhân, theo bà là yếu tố tâm lý. Khi thị trường nóng sốt, tâm lý đám đông bùng nổ mạnh mẽ, giới đầu tư, đầu cơ và cả người mua để sử dụng, khai thác, tích lũy cùng tham gia khiến lực cầu mạnh, thanh khoản cao, kỳ vọng tài sản tăng giá cũng lớn.

Nhưng khi bất động sản rớt giá và lộ rõ chu kỳ giảm tốc kéo dài, tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là e ngại bao trùm thị trường. Nhóm tâm lý này gồm có: dè dặt, thận trọng, phòng thủ, lo bị hớ vì "biết đâu ngày mai giá lại giảm tiếp". Hiện giá nhà đất vẫn trong xu thế giảm và chưa có dấu hiệu dừng lại, tâm lý lo ngại giá rớt thêm trong năm 2023 khiến nhiều người có tiền quyết định đứng ngoài đường đua.

Nguyên nhân thứ hai là dòng tiền đầu tư và đầu cơ bất động sản tính đến tháng 3 vẫn đang bị nghẽn do các đối tượng này dùng đòn bẩy tài chính nhiều nhưng bị tắc thanh khoản, áp lực lãi vay chồng chất. Trước đây giới đầu tư lẫn đầu cơ sống bằng chênh lệch mua đi bán lại nhưng khi thị trường suy yếu, việc chốt lời khó khăn, càng xả hàng càng ế. Việc thị trường mất hẳn sức mua từ nhóm này trong khi người mua để ở thật hoặc khai thác sử dụng còn băn khoăn, dè dặt.

Nguyên nhân thứ ba, theo bà Vân, pháp lý không chắc chắn, khả năng về đích chưa rõ và khả năng khai thác, sử dụng chưa hấp dẫn là chướng ngại vật khiến nhiều nhà đất giảm giá nhưng vẫn kém khách mua. Bà giải thích, vấn đề lớn nhất với các dự án đang giảm giá, chiết khấu khủng thời gian qua không phải là giá bán bao nhiêu (tạm cho là đã điều chỉnh về mức hợp lý). Điều khách lo ngại là nếu đóng 90-95% trực tiếp cho chủ đầu tư để nhận chiết khấu khủng 40-50% thì khi nào được nhận nhà. Thanh toán qua ngân hàng tức họ trả theo tiến độ trong khi lãi suất thực tế vẫn rất cao, còn thanh toán một lần không có gì đảm bảo chủ đầu tư sẽ xây tiếp sau khi nhận được tiền.

Đồng quan điểm, trao đổi với Nhịp sống Thị trường, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, hiện tượng nghịch lý trên phản ánh rõ thị trường thời gian qua mang nặng tính đầu cơ.

“Phải tới 80 - 90% những người đầu tư đất nền trong giai đoạn vừa qua là đầu cơ, không có nhu cầu thực. Thực tế nhiều người khi đó mua đất xong chưa kịp sang tên, thậm chí ngày hôm sau đã tăng giá, theo đó họ mua bất chấp giá cao. Do vậy càng nhiều người đầu tư theo tâm lý đám đông, lướt sóng khiến giao dịch bùng nổ. Một nguyên nhân nữa khiến thanh khoản tăng cao trước đó là do chứng khoán sôi động, lãi suất tiền vay rẻ, họ tiếp cận tiền vay dễ nên những người vốn ít nhưng vẫn mua được bất động sản giá trị rất cao”, ông Toản nói.

Tuy nhiên, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, hiện nay thị trường trầm lắng, nhiều người sử dụng đòn bẩy tài chính cao trước đó bán cắt lỗ, giảm giá nhiều. Thậm chí, có chủ chỉ bán với giá bằng số tiền nợ ngân hàng để giữ lại CIC sạch sẽ.

“Với những người có tài sản, tiềm lực tài chính vững vẫn đang đi săn các bất động sản tốt, giá hợp lý nhưng số này không có nhiều. Một bộ phần còn lại có suy nghĩ rằng, bất động sản đang giảm giá, lộ rõ chu kỳ chững kéo dài, cùng đó tâm lý đám đông biến mất, thay vào đó là tâm lý e ngại, phòng thủ. Họ có suy nghĩ rằng, biết đâu giá có thể giảm hơn nữa. Do vậy, nhiều người vẫn đang đứng ngoài chờ đợi, quan sát thêm”, ông Toản nói.

Ông Toản cho rằng, một nguyên nhân khiến thanh khoản đất nền thời gian gần đây xuống thấp là do lãi suất ngân hàng neo rất cao, không ai dám vay để mua lúc này. “Chung quy lại thanh khoản đất nền sụt giảm là do người mua hết tiền và khó khăn tài chính”, vị này nói.

Trái lại ở phân khúc chung cư, nhà ở riêng lẻ, ông Toản cho rằng, thanh khoản trong những tháng qua bùng nổ do đây là phân khúc phục vụ nhu cầu thực tế. Sức cầu hiện nay rất lớn, song nguồn cung phân khúc này rất hạn chế nên dù tăng giá vẫn bán được.

Dự báo về phân khúc đất nền, Tổng giám đốc EZ Property cho rằng, ngắn hạn và trung hạn vẫn còn nhiều khó khăn. Tuy nhiên, về dài hạn đất nền vẫn là kênh đầu tư được ưa chọn, đặc biệt là sản phẩm vị trí tốt, bởi văn hóa của người Việt rất thích tích thổ và vàng.

PN (SHTT)